不動産売買契約

不動産の売買契約は取引額が高額であるため、慎重に行う必要があります。不動産取引の場合、契約書を作成するのが一般的ですが、契約書を作成するといっても、どの点に注意しなければならないのか、ポイントがよくわからないというケースもあると思います。ここでは、簡単に、不動産の売買契約を結ぶ際に注意していただきたいポイントを述べておきたいと思います。

 


 

1 現地の確認(現地調査・欠陥(瑕疵)の確認)

物件を購入したにも関わらず、既に物件が賃貸されてしまっていて使用できないといったケースもあります。まずは、現地に赴き、賃貸されていないか、利用目的に照らし、問題がない物件かどうか、ご自身で直接調査させることをお勧めします。また、購入した不動産に欠陥(瑕疵)があるかどうかの確認も重要です。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」は、新築住宅の請負や売買に関し、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分については、請負人や売主に10年間の瑕疵担保責任を負わせています。契約後、瑕疵が見つかった場合、損害賠償請求や修補請求などの措置を講じることになりますが、そのような契約は結ばないに越したことはありません。

 

2 登記簿の確認

物件の所有者や抵当権者等が明記されておりますので、登記簿の内容を確認することは非常に重要です。売主がその不動産を所有していたとしても、他の者と共有している可能性や、抵当権などの制限物権が設定されている可能性がありますので、確認しておきましょう。

 

3 重要事項説明の確認

不動産は、多くの場合、宅地建物取引業者(宅建業者)から購入しますが、購入する場合、宅建業者の側で、その不動産に関する重要事項の説明が必要とされています。この重要事項の説明の際に、宅建業者が間違った説明を行った場合には、契約の取消しが可能となる場合がありますので、確認しておきましょう。

 

4 用途地域の確認

土地には、都市計画法上の用途地域が決められており、用途地域は、住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるものです。用途地域は、ひろしま地図ナビ等、各地方公共団体のウェブサイトなどで確認することができます。

 

5 申込証拠金や手付の支払に関する確認

不動産は高額であり、価格変動の可能性も高いことから、いずれかの都合で解約されてしまった場合に損害が生じる可能性が高いといえます。そのため、売買契約が安易に解約できないように、申込証拠金や手付について、取決めがなされることが一般的です。申込証拠金は、購入希望者から販売業者に対し、申し込んだことの証拠として交付される金銭です。これは、購入者の意思確認の意味合いが大きいものです。

 

一方、手付は、買い手が解約する際のペナルティを意味する解約手付として使用されるケースが多く、買い手の安易に解約を防ぐ効果があります。買い手が解約する場合、手付金を諦めることになり、売り手が解約する場合、手付金の倍額を買い手に支払うことになります。

 

上記のように、不動産売買契約を結ぶ際には、不動産の利用実態や権利に関し、十分な調査を行うとともに、説明を受ける必要があります。不動産業者や仲介業者はそれらの説明義務がありますので、法的な知識を持たない一般の方は、納得のいくまで説明を求めるべきです。

 

弁護士に依頼することで、売買契約書の作成から契約時の注意点、手続の進め方に関してアドバイスを受けることができます。また、専門知識を用いて手続の代理を行います。

 

当事務所は不動産取引の経験がありますので、ぜひご相談ください。

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